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學區房價“大跳水”不是偶然

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深圳學區房價“大跳水”,這幾天在熱搜上下不來了。盡管那一套房是法拍房,又有傳言說其身負“兇宅”的傳聞,但如果你聽到它“大降662萬”,是不是會嚇一跳?如果你再聽到,它是1995年建成的,妥妥的老舊小區,但單價居然賣到了17.26萬元/平方米的水平。即便是法拍以后,這套127.82平米的房子總價也賣到了2206萬元,是不是驚掉了下巴呢?

網上說,這個叫國城花園的小區,位于深圳最牛學區福田百花片區,可以說是學區房中的“愛馬仕”。因為,該樓盤有深圳實驗小學和深圳實驗學校(中學)兩個一流學區加持,備受家長青睞。不管是從深圳市民“雞娃”的激情看,還是從深圳炒房客“毒辣”的眼光看,這樣稀缺的學區房,乃房產投資中的極品,價格再上一個臺階,超過20萬元/平方米,也不奇怪。

畢竟,同在深圳的南山有一大把“20萬元+”/平方米的非優質學區的房子。但是,它的房價就是跌了,刨除它是個法拍房的個例,百花片區的學區房價格,最近降了不少。還以國城花園為例,最近中介平臺的房源,無論掛牌價還是成交價,都有不同幅度的降價,有業主降價10萬、15萬,最高下調55萬。為什么呢,有人說,這是二手房參考價政策的結果,加杠桿的接盤俠少了。

這可能是一個原因,但絕不止于此。大家可能還記得,今年4月底中央召開的重要會議,強調“要防止以學區房名義炒作房價”。如此級別的會議出現“學區房”的字眼,還是第一次。這么小的問題,居然出現在重要的會議上,背后的大隱患不言而喻。學區房價格奇高,有錢人才能追逐得起,給社會傳達的是“富人上好學校”的不良信號,嚴重違背了義務教育均等化的大方向。

不只是在深圳,基本所有城市,名校學區房的價格,往往是其他樓盤的2-3倍。據說最貴的學區房在上海,成交單價高達56萬元/平方米。不僅在一線城市,杭州、合肥、蘇州等熱門二線城市,頂級學區房單價都在10萬以上,就連無錫、寧波、常州這些一般的二線城市,名校學區房單價也接近9萬。直觀印象,買得起這些學區房的,是哪些人呢?不言而喻。

而且,學區房最能漲,還最抗跌。樓市上行時領先起飛、下跌時率先觸底。所以,在所有人眼里,學區房的投資價值最大,不僅自己家小孩能享用,還能進入所謂的“高檔圈子”里,用完再出售,還能賺到嗨。所以,“房住不炒”,首先并下大力度打擊的對象,就應該是學區房。學區房,當下正在經歷史無前例的精準打壓、定點爆破,范圍和力度都史無前例。

比如,北京“多校劃片”的最后禁區被突破了;上海市重點高中招生名額的50%-65%分配到全市各校;合肥鎖定學位的同時,給學區房套上了參考價的枷鎖;廣州嚴打開發商將學區房作為“賣點”的違規宣傳,全市啟動“多校劃片”、搖號入學;寧波建立二手學區房參考價發布機制,首批涉112小區等。改革是漸進的,但對口直升、單校劃片等學區房的壟斷優勢正在褪去。

倒逼改革攻堅克難的,還有人口形勢。剛剛發布的“七普”數據顯示,熱點城市的年輕人口正在集聚,他們對公共服務均等化有強烈的訴求。回應年輕人、新市民在住房、教育、入戶等方面的訴求,已成為當下政府工作的重中之重。大道自然,“防止以學區房名義炒作房價”的一攬子措施正在落地。見微知著,深圳學區房價大跳水,不是偶然,上海也跌了。

只要有決心、有信心,辦法總比困難多。比如,教育基礎配置要均等化,特級和一級教師、圖書室、實驗室、體育器材等方面,配置的質量要做到學校間沒有差距;根據人口增量判斷入學兒童的數量,提前一個周期(幼兒園3年、小學6年、初中3年)謀劃,實時調整每千人配置的幼兒園、小學、中學的學位規模;片區內辦學質量有差距的學校,啟動“強幫弱”、“教育集團化”,教師在不同學校輪崗等。這些精細化的措施到位了,學區房自然就降溫了。

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)


責任編輯:胡長虹
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